摘要：本文针对房地产开发前期设计阶段，站在房地产开发角度从建筑设计、设备配置和绿色建筑三个方面进行了阐述，并给出了提高房地产开发楼盘品质的设计建议。
关键词：房地产开发；楼盘品质；设计理念；建筑功能；设备配置
随着人们消费观念的日渐成熟，对于住宅的关注已经从以往单一地注重质量，转变为质量和性能并重，而且对性能越来越加以关注。品质可以理解为质量和性能的总称。所谓住宅的品质，既应包括住宅的质量状况，例如施工质量状况；也应包括住宅的性能状况，例如隔热保温性能、隔声性能、抗震性能、防火性能等等，实际上住宅的综合性能水平是住宅的内在品质的核心，住宅的综合性能包括：适用性、环境性、经济性、安全性和耐久性。下面从三个方面提出对于“大连嘉园”项目提升性能品质的设计建议。
一、建筑设计
1、入户大堂
公共大堂在功能上属于整栋建筑的中央区域，也是客人进入整栋建筑时，第一印象感受最直接的地方，对于高品质住宅社区来说尤为关键。公共大堂首先要给业主一种高尚品质的共鸣，给人以生活感受上的优越感，给人以地位阶层上的尊贵感；第二是精神上给人以宾至如归的感觉，使业主和到访宾客感受到如沐春风的家庭温馨。入户大堂是业主的会客大堂，大堂会客区能让业主在酒店式的商务空间里进行交流对话，一边休闲或会客，一边欣赏户外美景，舒适感与尊崇感不言而喻。同时本项目地处严寒地区，公共大堂也兼具着防风门斗的作用，将恶劣的天气与室内隔离屏蔽。
2、高效外围护节能设计
我国的建筑能耗量约占全国总用能量的1/4，居耗能首位，节能建筑正是适应这一时期的必然产物。通过对建筑的合理设计、合理选材，最大限度的把室内自然温度控制在人体舒适温度范围内，从而为居住者提供健康、舒适、环保的居住空间，降低建筑物的运行能耗，减少温室气体的排放量，成为节能设计的主旨。
3、地下室自然采光
地下建筑主要能耗主要包括：采光能耗和动力能耗，尤其地下建筑中的采光能耗占的比例巨大。因此自然采光与自然通风对地下建筑的节能意义重大。在地下建筑中利用自然采光、天然采光不仅节约了照明能耗，更重要的是能满足人们的心理需求。在地下空间可以采用多种建筑形式来进行自然采光。天窗采光适合于埋深较浅、地面部分为广场或绿地的地下建筑，阳光可以通过顶棚的天窗很容易到达室内，采光效率高。对于规模不大的地下建筑，可采用庭院式自然采光。地下建筑的各部分围绕一个小庭院布置，并在与庭院相邻的围护结构上开设大面积玻璃门窗，从而可以摄取阳光和景观。在设计将自然景观引入地下的同时，也可以使地下室在温暖的季节可以自然通风换气，在节约能源消耗的同时创造出更加舒适的地下空间环境。
4、建筑隔声设计
正常情况下，建筑外墙的隔音是能满足需要的，门窗的隔声能力往往比墙体低得多，形成隔声的“薄弱环节”。若要提高门窗的隔声，一方面要改变轻、薄、单的门窗扇，另一方面要密封缝隙，减少缝隙进声。对于隔声要求高的窗，可采用双层以上的多层玻璃。三玻两腔中空玻璃的隔声值比单腔中空玻璃隔声值更好，同时三玻两腔中空玻璃窗还具有更好的保温隔热性能。
5、社区公共会所
现在会所已成为物业项目的配套设施之一，买房人在考察楼盘时，从关心项目的价格、位置、交通、户型等，进而开始注重社区的公共设施，会所也成为项目吸引买房人目光的必备指标。随着社会的发展和人民生活水平的提高，人们更加注重生活质量，健身休闲已成为时尚。在这种大环境下，会所已成为众人所关注的热点，如休闲会所、运动场所、儿童游乐场、休闲广场、养生会所等等。
二、设备配置
1、新风交换系统
据国际卫生组织研究，许多疾病与室内空气污染相关，因此解决健康问题应从改善室内空气品质开始。保持室内空气清新，最直接有效的办法就是提高室内空气的流通。窗式自然通风器的工作原理是自然通风，是在自然压差推动下的空气微循环。窗式新风系统可以实现室内外空气的持续自然交流，即使在没有电源驱动的情况下满足正常的人体耗氧量，让人体在住宅中睡眠也有足够的氧气，实现真正的富氧生态生活空间。窗式新风系统实现可持续性通风，并且节能节电、噪声低，使建筑成为“会呼吸的房子”。
2、同层排水系统
同层排水是同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上。同层排水优势较多，如卫生间排水管路系统布置在本层（套）业主家中，管道检修可在本层（家中）内进行，不干扰下层住户；因为楼板上没有卫生器具的排水管道预留孔，用户可自由布置卫生器具的位置，满足卫生洁具个性化的要求；排水管布置在楼板上，被回填垫层覆盖后有较好的隔音效果，从而排水噪音大大减小；卫生间楼板不被卫生器具管道穿越，减小了渗漏水的机率。
3、净水化系统
饮用水是人们生活必不可少的，小区供水是经过自来水公司处理之后，再经过市政管道输送到小区供水泵房，由于管道长时间老化或锈蚀会产生一些沉积物或水锈等不利于人体的微物质，因此可在小区的供水出口处安装一个大型的净水设备，通过银质的过滤网，多层过滤处理后输送到每家每户；另外还可以在每户终端配备一个终端净水器，使得饮用水净化更加纯净，从而保证了人们饮用水标准，提高人们生活质量。
4、智能化管理系统
随着计算机技术、现代通信技术和自动控制技术的迅速发展，利用先进的计算机技术、通信技术、控制技术及IC卡技术基础上，采用系统集成方法，逐步建立一个沟通社区内部住户与住户、住户与社区综合服务中心，住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统，为住户提供一个以家庭智能化为主的，营造舒适、安全、高品位、方便的家庭生活空间。
三、绿色建筑
1、太阳能利用
太阳能以其清洁、源源不断、安全等显著优势，成为新能源的关注重点。在太阳能产业的发展中，太阳能热水器的热利用转换技术无疑是最为成熟的，其产业化进程也较光伏电池、太阳能发电等产业领先一步。居住区太阳能的利用已成为项目不可或缺的要素。设计太阳能热水器一体化住宅的造型设计充分考虑到其居住建筑的特点，实际中常常利用相同元素的重复、增减来达到艺术效果，使住宅内部严谨的结构性和功能的主导地位非常符合技术美学所强调的逻辑性及目的性。
2、绿色建筑评级
绿色建筑评价指标体系由①节地与室外环境、②节能与能源利用、③节水与水资源利用、④节材与材料资源利用、⑤室内环境质量、⑥运营管理六类指标组成。目前，在节能减排的大条件下，各地的许多住宅项目都在开展申领“绿色建筑标识评价标识”的活动，为项目获得一个好的评价和口碑，同时也可获得相应的政府专项补贴。但参加绿色评标会带来工程成本的提高，建议申请“绿标二星”的等级，基本可以到达收支平衡。
以上是针对“大连嘉园”项目前期设计阶段所提出的一些改进住宅品质、增加销售卖点的建议，因篇幅有限，每项没有展开论述，项目开发决策者可根据楼盘定位和松原地区的消费水平进行取舍，因为增添新功能必然导致建筑成本的增加，所以要综合考虑成本与销售的平衡点，以相对低的投入获得最大化收益。
参考文献
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